Todo lo que debe saber sobre los proyectos de ley de vivienda siendo considerados por el Concejo de D.C.

Hace solo unos años, los funcionarios de D.C. no podían dejar de alardear sobre todas las viviendas que se estaban construyendo en la ciudad. Hoy en día, sin embargo, hay muchas menos grúas salpicando el horizonte y mucho menos optimismo.

La alcaldesa Muriel Bowser y los promotores inmobiliarios han dado la voz de alarma recientemente, afirmando que los retos locales y nacionales han convertido a D.C. en un lugar menos atractivo para nuevas inversiones. Si estas tendencias continúan, tanto las viviendas a precio de mercado como las asequibles en la ciudad podrían estar en peligro. Por su parte, el concejo de D.C. parece estar escuchando y ha adoptado una serie de medidas relacionadas con la vivienda en las últimas semanas.

Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre el estado del mercado de la vivienda en D.C. y lo que se está haciendo para solucionarlo.

¿Por qué la vivienda es ahora un problema tan importante en D.C.?

Bueno, para ser justos, ¿cuándo no ha sido la vivienda un tema importante en el Distrito? Sin embargo, lo que ha cambiado en los últimos años es el contexto económico y cómo este está determinando las prioridades de los funcionarios electos.

Antes de la pandemia de COVID-19, la mayoría de las conversaciones sobre vivienda en D.C. se centraban en cómo construir más viviendas y cómo garantizar que la mayor cantidad posible siguiera siendo asequible. En 2022, la alcaldesa Bowser anunció una inversión de casi 500 millones de dólares en el Fondo Fiduciario para la Producción de Viviendas de la ciudad (el principal vehículo para financiar viviendas asequibles) y, el año pasado, anunció que D.C. había alcanzado su objetivo quinquenal de construir 36,000 nuevas viviendas un año antes de lo previsto.

Las secuelas de la pandemia y los cambios más recientes en las economías locales y nacionales han afectado al mercado inmobiliario de D.C. En pocas palabras, muchos promotores inmobiliarios afirman que es más caro construir y gestionar propiedades en el distrito, lo que supone un problema financiero para quienes ya lo hacen y disuade a otros de incluso molestarse en entrar en el mercado o presentar nuevos proyectos.

La cantidad de alquileres sin pagar a los proveedores de vivienda, incluidos los que construyen viviendas asequibles, ha ido en aumento desde la pandemia, hasta tal punto que ahora se cree que D.C. lidera el país en alquileres morosos. (El alquiler medio pendiente supera los 2000 dólares, según una coalición de viviendas asequibles, más que en cualquier otro estado). Los críticos afirman que esto se debe a las medidas adicionales de protección contra los desahucios adoptadas durante la pandemia y a los persistentes problemas económicos de muchos residentes con bajos ingresos. Según las autoridades municipales, esto ha puesto en riesgo de ejecución hipotecaria a los proveedores de viviendas, especialmente a los que alojan a residentes con ingresos bajos y moderados.

Al mismo tiempo, algunos grupos progresistas de defensa de los derechos sociales afirman que la situación de la vivienda sigue siendo más complicada, especialmente desde el punto de vista de algunos inquilinos.

Afirman que los residentes con bajos ingresos siguen teniendo dificultades para hacer frente a los altos alquileres en el distrito. Según un estudio publicado en abril por el D.C. Fiscal Policy Institute, de tendencia izquierdista, casi la mitad de todos los inquilinos de la ciudad tienen dificultades para pagar el alquiler. Del mismo modo, la United Planning Organization reportó recientemente que los desalojos en D.C. alcanzaron en el 2024 su nivel más alto en una década, y que las solicitudes de asistencia de emergencia para el alquiler a menudo han superado los fondos disponibles, hasta tal punto que las ayudas a menudo se agotan en cuestión de días.

¿Qué está haciendo D.C. para abordar estos retos en materia de vivienda?

El otoño pasado, el Concejo de D.C. respondió con una legislación de emergencia para revertir algunas de las limitaciones de desalojo impuestas durante el pico de la pandemia y aclarar quiénes pueden acceder al Programa de Asistencia de Alquiler de Emergencia (ERAP).

Y esta primavera, el concejo presentó una ley que, en gran medida, hace permanentes esos cambios. Por ejemplo, durante y después de la pandemia, una solicitud pendiente del ERAP era suficiente para detener un caso de desalojo pendiente. En adelante, los jueces tendrán más discreción para permitir los desalojos, incluso si alguien ha solicitado el ERAP. El proyecto de ley también endurece los requisitos para acceder al ERAP, de modo que los solicitantes deben demostrar una verdadera necesidad de emergencia para recibir asistencia para el alquiler.

Los defensores del proyecto de ley, entre ellos Bowser, afirman que ayudará a centrar el ERAP en las personas que realmente lo necesitan, al tiempo que agilizará un poco más el proceso de desalojo en los tribunales. (Afirman que los desalojos pueden tardar ahora más de un año, el doble de lo que tardaban antes de la pandemia). Los críticos dicen que las demandas de ayuda para el alquiler reflejan retos personales y económicos reales, y que agilizar los desalojos mientras el proceso del ERAP puede ser lento empujará a las personas necesitadas fuera de sus viviendas.

Bowser también ha incluido una serie de iniciativas relacionadas con la vivienda en su propuesta de presupuesto para 2026, entre las que se incluyen medidas para limitar los tipos de demandas que a menudo retrasan o descarrilan los grandes proyectos de desarrollo, una ampliación de sus actuales incentivos para que los propietarios de edificios de oficinas los conviertan en residenciales y una inversión de 100 millones de dólares en el Fondo Fiduciario para la Producción de Viviendas. (El año pasado fue de poco menos de 80 millones de dólares).

Bowser y los miembros del concejo también han presentado una serie de proyectos de ley para abordar el tema de la vivienda. En el caso de Bowser, se trata de la Ley RENTAL. Su proyecto de ley agilizaría aún más el proceso y los plazos de desalojo, especificaría que las personas acusadas de delitos violentos pueden ser desalojadas más fácilmente, ampliaría la vigencia de la junta de reforma que supervisa la Autoridad de Vivienda de D.C. y ampliaría la elegibilidad para ciertos programas de vales de vivienda para residentes de bajos ingresos.

El presidente del concejo, Phil Mendelson, tiene su propio proyecto de ley que cambiaría cómo y cuándo se producen los desalojos, mientras que una medida presentada por el concejal del Distrito 6, Charles Allen, prohibiría a los propietarios cobrar por separado a los inquilinos el costo de los servicios públicos en las áreas comunes.

La concejala del Distrito 1, Brianne Nadeau, también presentó su propio proyecto de ley relacionado con la vivienda que aborda la TOPA, que Bowser también menciona en su Ley RENTAL. Al final, este podría ser el tema más controvertido sobre el que el concejo termine decidiendo.

No paro de oír hablar de TOPA. ¿Qué es?

Junto con el control de alquileres, la TOPA, la Ley de Oportunidad de Compra para Inquilinos, se considera a menudo una de las protecciones más importantes de D.C. para los inquilinos en lo que a menudo puede ser un mercado inmobiliario volátil y caro. (También es un tipo de ley relativamente novedoso para las ciudades estadounidenses).

Promulgada originalmente hace unos 35 años, en un momento en que D.C. vivía una ola de conversiones de condominios y gentrificación, la TOPA otorga a los inquilinos el derecho a comprar su edificio (o encontrar a alguien que lo haga en su nombre) si el propietario desea venderlo. La lógica en aquel momento era sencilla: la mejor manera de evitar que los inquilinos se vieran desplazados cuando llegara un nuevo propietario era permitirles convertirse en propietarios de sus propios edificios. (Si desea conocer la historia completa de la TOPA, lea este libro).

Y ha habido muchas historias de éxito con la TOPA (yo reporté una hace una década). Según un estudio de 2023 de la Coalición para la Vivienda sin Fines de Lucro y el Desarrollo Económico, entre 2006 y 2020, se desarrollaron o conservaron unas 16,224 viviendas asequibles a través de la TOPA, de un total de 37,471 viviendas en 937 ventas de propiedades multifamiliares. Esta misma semana, los inquilinos de un edificio de Van Ness utilizaron su poder TOPA para dirigir la venta de su edificio a su comprador preferido. (Recuerde que los inquilinos pueden ceder sus derechos de compra a otra persona).

Por supuesto, la TOPA no ha estado exenta de controversia o críticas, por parte de ambos lados del espectro inmobiliario. Los activistas a favor de la TOPA dicen que, a pesar de sus buenas intenciones, sigue siendo un proceso complicado y que requiere muchos recursos, que muchos inquilinos normales no pueden manejar de manera eficaz. Por otro lado, los propietarios y promotores inmobiliarios dicen que puede ser un dolor de cabeza, ya que ralentiza las ventas y ahuyenta posibles oportunidades de inversión.

Algunas de esas preocupaciones han dado lugar a reformas de la TOPA, la más reciente en 2018, cuando el concejo aprobó un proyecto de ley que exime totalmente a las viviendas unifamiliares de la ley, en gran parte debido a las quejas de que los inquilinos que viven en unidades de sótano podrían retrasar o frustrar por completo la venta de viviendas.

¿Qué cambios se proponen ahora para la TOPA?

Los dos proyectos de ley, de Bowser y Nadeau, adoptan enfoques diferentes para reformar la TOPA.

En el caso de Bowser, los cambios que propone son más radicales. Su reforma estrella eximiría en gran medida de la TOPA a los edificios de menos de 25 años, si al menos el 51 % de las viviendas tienen alquileres medios considerados a precio de mercado. En esencia, Bowser afirma que la TOPA nunca tuvo la intención de aplicarse a los edificios con alquileres a precio de mercado, por lo que deberían quedar exentos, ya que (en teoría) es menos probable que esos inquilinos sean desplazados cuando se produzcan las ventas.

Su proyecto de ley también permitiría una exención de la TOPA para los edificios a los que les queden cinco años o menos de un acuerdo que obliga a reservar la mitad de las unidades para residentes con ingresos bajos y moderados. Esto, según los funcionarios municipales, permitiría invertir en estas propiedades asequibles. En relación con esto, Bowser quiere modificar la TOPA para aclarar que no se aplica cuando los edificios se refinancian o cambia la estructura de capital. (Esto podría significar que un copropietario de un edificio decide aumentar su participación en la propiedad).

En una audiencia del concejo sobre los proyectos de ley de vivienda a finales de mayo, la vicealcaldesa de Planificación y Desarrollo Económico, Nina Albert, dijo que, por muy bien intencionada que fuera en su momento, la TOPA está haciendo que D.C. sea menos atractiva para la inversión en vivienda.

«Aunque la intención original era evitar el desplazamiento y preservar la vivienda asequible, la TOPA se utiliza ahora para negociar reparaciones, nuevas comodidades, concesiones en el alquiler o indemnizaciones en efectivo para los inquilinos actuales. La TOPA provoca actualmente importantes retrasos en las transacciones rutinarias o en las reestructuraciones financieras y debe modernizarse. En la práctica, la TOPA puede retrasar las ventas hasta 420 días, y los litigios pueden paralizar las transacciones durante años», afirmó.

El proyecto de ley de Nadeau es más limitado y se centra en lo que ella denomina «actualizaciones de sentido común» a la TOPA. Al igual que la propuesta de Bowser, la de Nadeau eximiría a los edificios nuevos de la TOPA, pero solo durante los tres primeros años. También modificaría algunos plazos para agilizar el proceso de la TOPA, obligaría al Gobierno a facilitar más datos sobre las ventas sujetas a la TOPA, tomaría medidas contra los denominados «malos actores» que «amenazan el proceso de la TOPA», crearía formularios estandarizados para el proceso de la TOPA y certificaría a las organizaciones y promotores que pueden ayudar a los inquilinos durante las ventas sujetas a la TOPA.

«La TOPA sigue siendo tan importante hoy como lo era cuando se creó hace 45 años», afirmó Nadeau al presentar su proyecto de ley. «Pero a menudo se utiliza como chivo expiatorio en los debates sobre la construcción de viviendas. La realidad es que podemos equilibrar las necesidades de los inversores inmobiliarios y los inquilinos con actualizaciones de la ley que se adapten a la situación actual».

¿Qué opinan las personas sobre estos proyectos de ley sobre vivienda?

Aunque es probable que los debates sobre la vivienda se vean fácilmente como una batalla entre propietarios especuladores e inquilinos indefensos, la situación actual de la vivienda en D.C. es muy compleja y matizada, al igual que las soluciones que podrían abordarla mejor.

En una audiencia del concejo el mes pasado, testificaron más de cien testigos de todos los ámbitos de la vida en D.C. Los pequeños propietarios hablaron de la presión que ejercen los costos crecientes, pero de su limitada capacidad para aumentar los alquileres o vender sus propiedades. Los proveedores de viviendas asequibles hablaron de la amenaza que representan los alquileres morosos para los proyectos residenciales que han terminado, la mayoría de los cuales fueron financiados por los contribuyentes de D.C. (Si esas propiedades entran en ejecución hipotecaria, dicen, los convenios de asequibilidad podrían desaparecer). Los expertos en vivienda señalaron que, si bien algunos de los problemas a los que se enfrenta D.C. son específicos de la ciudad, otros, como el cambio a nivel nacional hacia la inversión en viviendas suburbanas, no lo son. Los activistas en materia de vivienda siguen afirmando que la TOPA es importante, pero también admiten que es necesario reorientarla y modernizarla para tener en cuenta las condiciones actuales del mercado.

Al mismo tiempo, algunos inquilinos pidieron al concejo que considerara las condiciones en las que han estado viviendo y los retos a los que se enfrentan para mantener un techo sobre sus cabezas.

«Quiero reconocer que es un mercado difícil para todos. Pero por muy difícil que sea ahora mismo para algunos promotores llegar a fin de mes, es aún más difícil para los inquilinos que sufren las consecuencias y viven en malas condiciones bajo el yugo de malos actores día y noche. Un promotor decide entrar en este negocio porque hay un mercado. Muchas veces, pueden acudir a la ciudad en busca de ayuda. Parece que la ciudad prefiere ayudar a los promotores inmobiliarios antes que a las personas que viven en sus edificios», afirma Earnest Wilkerson, presidente de la Minnesota Commons Tenant Association, que intentó sin éxito utilizar la TOPA para comprar su edificio del distrito 7, pero que posteriormente fue adquirido por un ahora famoso propietario de viviendas insalubres que ha sido demandado por el fiscal general de D.C., Brian Schwalb.

¿Y ahora qué?

Bowser ha estado presionando al concejo para que actúe rápidamente sobre su Ley RENTAL, y parece que hay un sentido de urgencia. El concejal Robert White, quien preside el comité de vivienda, le dijo a The 51st que está buscando que se apruebe algo antes de que el concejo se vaya a su receso de verano a mediados de agosto.

Traducción al español de Teresa Frontado.