Qué debe saber si recibe una notificación de desalojo en D.C.

Los desalojos están aumentando en Washington, D.C., con un estimado de 1.493 personas actualmente en proceso de ser sacadas por la fuerza de los hogares que alquilan. Es el número más alto desde el comienzo de la pandemia, y cerca de los niveles pre-pandémicos, cuando había mucha menos asistencia de emergencia para inquilinos disponible.

Los defensores legales y de la vivienda temen que el problema se agrave aún más después de que el Consejo de Washington aprobara por unanimidad a principios de octubre un proyecto de leyque debilita las protecciones contra el desalojo del Programa de Ayuda de Emergencia al Alquiler (ERAP, por sus siglas en inglés) de la ciudad, una iniciativa diseñada para ayudar a los residentes con bajos ingresos a pagar el alquiler en caso de emergencia.

Con sólo 33 alquileres asequibles disponibles por cada 100 hogares con ingresos extremadamente bajos en busca de vivienda y una lista de espera para vouchers de vivienda que ha estado cerrada durante la mayor parte de la última década, los inquilinos de D.C. están luchando más que nunca para mantenerse al día con los pagos del alquiler. Se calcula que el 14% de los arrendatarios están atrasados en el pago del alquiler, el principal motivo de los desalojos en D.C.

"Enfrentarse a un desplazamiento forzoso puede ser una de las cosas más traumáticas a las que se enfrenten en su vida", dice Adam Marshall, abogado de la Unidad de Vivienda del Programa de Servicios Legales Vecinales, sobre sus clientes. "Creo que es probablemente la segunda consecuencia más grave que nuestro sistema judicial tiene sobre la gente, por detrás probablemente sólo de la pérdida de libertad en los casos penales".

El desalojo puede ser un catalizador para la falta de vivienda (que ha aumentado un 14% desde 2023 en D.C.), la pérdida de empleo y la depresión. También crea un expediente judicial que puede dificultar la búsqueda de vivienda en el futuro. Los desalojos tampoco se experimentan por igual: la tasa de desalojos ejecutados (que terminan en desalojo forzoso) es 13 veces mayor en el Distrito 8 que en el Distrito 2, y el 60% ocurre al este del río.

Los desalojos afectan de manera desproporcionada a las personas de color: en todo el país, los inquilinos negros sufren desalojos casi dos veces más a menudo que los blancos.

Pero D.C. cuenta con algunas de las protecciones contra el desalojo más sólidas del país. Si los inquilinos saben cuáles son sus derechos, pueden utilizarlos mejor para no perder su vivienda o, al menos, para obtener un resultado más favorable. No somos abogados y esto no es asesoramiento legal, pero hemos reunido consejos de abogados, organizadores de inquilinos y activistas de vivienda para cuando usted o un vecino se enfrenten a un proceso de desalojo.

1. Nunca ignore un aviso de desalojo. Preséntese siempre ante el tribunal.

Con demasiada frecuencia, los inquilinos no acuden a los tribunales. A veces no pueden tomarse el día libre o no encuentran quién pueda cuidar a sus hijos, o tal vez tienen miedo o suponen que ya están condenados, dice Sierra Ramírez, organizadora de Woodner Tenants Union. Como resultado, un gran porcentaje de los casos se resuelven a favor del propietario por defecto.

"Se dejan atascar y congelar y acaban por no presentarse", dice Ramírez.

Hoy en día, los inquilinos pueden presentarse en el juzgado en persona o asistir virtualmente. El juzgado envía por correo una notificación de la audiencia con la dirección física y la información para llamar, y el inquilino puede acudir como le resulte más cómodo.

Aunque parezca contradictorio, presentarse (virtualmente o en persona) puede demorar el proceso de desahucio.

"En D.C., si acudes a cada una de las vistas, el proceso no tiene por qué ser muy, muy rápido; no es como que si te llega una notificación de desahucio y al día siguiente eres una víctima", dice Ramírez. Pero si no te presentas y te condenan en rebeldía, "el proceso se acelera bastante". 

Si necesita más tiempo para encontrar un abogado, preparar su caso o no está seguro de algo, acuda a la audiencia y pida un aplazamiento diciendo al principio: "Solicito un aplazamiento con todos los derechos reservados para buscar un abogado". 

El Centro Pro Bono del Colegio de Abogados de D.C. tiene una guía útil para las audiencias iniciales que aconseja a los inquilinos llegar al menos diez minutos antes. Si tiene una emergencia, llame a la oficina del secretario (202-879-4879) y pida un "aplazamiento de emergencia". La guía aconseja que nunca admita que debe dinero porque "podría perder la oportunidad de contar al tribunal su versión de los hechos, y podría perder el caso".

2. Busque un abogado o asesoramiento legal 

En D.C., los caseros tienen abogado el 95% de las veces, mientras que los inquilinos sólo el 12%. Cuando los inquilinos tienen un abogado, sus probabilidades de permanecer en su hogar aumentan significativamente.

La Red de Asistencia Jurídica a Arrendadores e Inquilinos (Landlord Tenant Legal Assistance Network, LTLAN) es una línea de atención telefónica coordinada para la defensa en caso de desahucio en D.C., en la que los inquilinos con bajos ingresos pueden obtener asesoramiento jurídico gratuito y representación legal de seis organizaciones asociadas. Se puede rellenar un formulario en línea o llamar al 202-780-2575.

Su volumen de llamadas es abrumador: Marshall calcula que reciben más de 2.000 llamadas al año. Esto significa que no pueden ofrecer representación a todo el mundo, pero como mínimo pueden proporcionar asesoramiento que probablemente mejore en gran medida las posibilidades del inquilino.

Los inquilinos que ganan más que el umbral de ingresos para LTLAN pueden ir al Landlord Tenant Resource Center dirigido por el DC Bar Pro Bono Center para obtener asesoramiento. (Está situado en la sala 223 de la segunda planta del Juzgado de Propietarios e Inquilinos, 510 4th St NW, y abre los martes de 10:00 a.m. a 3:00 p.m.).

Los abogados pueden asesorarle sobre si su casero ha seguido el protocolo de desahucio adecuado. Por ejemplo, el casero sólo puede desalojarlo con una orden judicial (no con una advertencia verbal) y tiene que avisarle con antelación. Un abogado puede ayudarle a entender mejor los plazos y las posibles defensas.

Ramírez advierte a los inquilinos que no confíen en la administración del edificio para obtener información sobre cómo gestionar su desalojo: "hay una relación estructural que contrapone sus intereses".

3. ¿Ratas, cucarachas o filtraciones en las tuberías? Puede que no deba lo que dice su casero.
   

Los inquilinos de D.C. tienen muchas historias de terror: aguas negras que cubren el suelo de los apartamentos, inquilinos que duermen con murciélagos para ahuyentar a las ratas invasoras,techos mohosos y falta de agua caliente. Pero si se enfrenta a un desalojo por impago del alquiler, estas condiciones podrían significar que debe menos de lo que dice el casero, o incluso que el casero le debe a usted.

Los caseros de D.C. deben cumplir las normas del código de la vivienda. Si un inquilino puede demostrar que el propietario no lo ha hecho, un tribunal puede reducir parte o incluso todo el alquiler del inquilino. Marshall dice que, aunque el código de vivienda de D.C. puede ser muy detallado, las infracciones también se explican por sí mismas.

"Se supone que una pared debe actuar como una pared, que una ventana debe actuar como una ventana, que un frigorífico debe actuar como un frigorífico; si la pared no actúa como una pared y hace cosas que una pared debería hacer, probablemente se trate de una infracción del código de la vivienda", dice.

Ramírez señala que muchos inquilinos temen plantear problemas de mantenimiento ante los tribunales porque ya se sienten en apuros y quieren ser lo más agradables posible. Pero eso puede significar que están renunciando a un derecho importante.

"Nos enseñan que si te comprometes a pagar una factura, la debes, independientemente de lo que obtengas a cambio", dice Ashlei Schulz, abogada supervisora de la Unidad de Vivienda de Legal Aid DC, y añade que, como resultado, los inquilinos a menudo se limitan a decir al tribunal que se han retrasado en el pago del alquiler. "Entonces el tribunal dictará una sentencia en su contra, y entonces podrían ser desahuciados, aunque sus condiciones sean malas", dice Schulz.

Marshall aconseja a los inquilinos que documenten absolutamente todo: copias de correos electrónicos o mensajes de texto con el casero solicitando reparaciones, fotografías de problemas en el apartamento y copias de los pagos del alquiler ayudarán a su caso. La Oficina del Fiscal General tiene ejemplos de documentación en su guía de recursos para inquilinos y Legal Aid DC tiene una guía detallada sobre casos de desahucio por impago de alquiler.

4. Los desalojos no pueden ser por venganza o por discriminación

En D.C., los inquilinos están protegidos contra el desalojo en represalia por determinadas actividades, como organizarse en un sindicato de inquilinos, reportar al propietario una violación del código de vivienda o incluso solicitar reparaciones. Si un inquilino ha participado en alguna de estas actividades en los seis meses anteriores a la fecha en que el propietario inició el desahucio, el inquilino puede presentar una defensa por represalias. Esto obliga al propietario a demostrar al tribunal que el desahucio no fue una represalia.

Del mismo modo, si cree que le han echado por pertenecer a una clase protegida, como edad, raza, discapacidad, sexo, orientación sexual o el hecho de tener niños, también puede defenderse. Un desahucio tampoco puede estar relacionado con la violencia doméstica.

5. Conéctese a una organización de inquilinos.

 Todos los sábados por la mañana, la Asociación de Inquilinos de Woodner se reúne para revisar su sistema de monitoreo que rastrea las solicitudes de desalojo activas en el edificio. Una vez que tienen los nombres de los inquilinos que se enfrentan a desahucios, llaman a su puerta para ver cómo pueden ayudarles.

"Intentamos crear un espacio en el que los vecinos puedan ayudarse mutuamente", dice Ramírez.

Muchos inquilinos no tienen acceso a Internet o a una computadora para acudir al juzgado por Internet, así que el sindicato se asegura de que estén conectados para su cita. También les acompaña alguien durante la audiencia para que se sientan menos solos. Han organizado cuidado de niños y la distribución de alimentos. Aunque el nivel de organización de Woodner es en cierto modo único, hay otros grupos de inquilinos por toda la ciudad. 

Stomp Out Slumlords, el proyecto contra desalojos y de organización de inquilinos de Metro DC Democratic Socialists of America, trabaja en edificios de toda la ciudad. Su Manual de Operaciones Antidesalojos contiene más información útil sobre los derechos de los inquilinos y la crisis de la vivienda en D.C. Empower DC ayuda a los inquilinos que se enfrentan a un desalojo y organiza cursos de formación sobre derechos. Disponen de una guía muy útil, Know Your Rights: Eviction. Si está interesado en formar su propio sindicato de inquilinos, estas organizaciones pueden ayudarle.

Reporting by Abigail Higgins, Spanish translation by Teresa Frontado.